^{(В переводе могу встречаться ошибки. И, скорее всего, встречаются. Второй курс...)}

Меняю хрущевку на виллу

Khrushchovka¹ for Villa Exchange

В большинстве стран Европы и в США цены на недвижимость в результате кризиса упали на 30-50%, причем прежде всего и наиболее заметно подешевело жилье экономкласса. Стоимость входного билета на рынок зарубежной недвижимости упала до минимума, а обладатель самой дешевой московской "панельки" может при желании переселиться почти в любую точку земного шара.

In most European countries and in the USA real estate prices came down as a result of the crisis. First of all, prices for economy class properties came down and they did it the most noticeably. The entrance fee to the overseas property market fell to the minimum, and the owner of the cheapest Moscow apartment in the panel building can, if desired, move almost anywhere in the world.

Нижний порог

Lower threshhold

Даже имея на руках смешную по московским меркам сумму 1 млн руб. (€25,3 тыс.), можно не только стать покупателем европейской недвижимости, но и получить реальную возможность выбора. Причем речь идет не о провинциальных восточноевропейских городках, а о жилье в курортных зонах. То есть об объектах, имеющих как реальную потребительскую ценность (можно, например, провести отпуск в собственной квартире), так и инвестиционный потенциал (сдача в аренду, продажа по более высокой цене).

Even having a ridiculous— for Moscow — sum of 1 million roubles  that makes up €25.300, you can not only become the buyer of European real estate, but also get a real opportunity to choose. The speech is not about some provincial towns in the east Europe, but about resort areas. In other words, it is about items that have both a real customer value (you can spend the holiday in your own apartment) and investment potential (leasing, selling at a higher price).

"Наиболее демократичные цены наблюдаются в странах Евросоюза со слабой экономикой,— говорит генеральный директор компании "НДВ-недвижимость" Александр Хрусталев.— Например, однокомнатная квартира в Греции (Халкидики) выставлена за 1 млн руб. Одним из лидеров дешевизны является Болгария, где по цене московской хрущевки вполне можно купить шесть студий. Самые демократичные студии находятся в ценовом диапазоне от 450 тыс. до 900 тыс. руб.".

“The most affordable prices you can see in EU countries with a weak economy”, says Alexander Khrustalyov, general director of “NDV-Real Estate”. “For example, a one-roomed apartment in Greece (Chalkidiki) is put up for sale at 1 million roubles. One of the leaders of cheapness is Bulgaria, where six studio apartments cost as much as an apartment in the panel house in Moscow. Most affordable studio apartments are in the price range from 450.000 to 900.000 roubles.”

Если приподнять ценовую планку до €65 тыс. (то есть до 2,5 млн руб., за эти деньги нельзя купить даже самую невзрачную квартиру в Москве), то значительно расширится география поиска и возрастет качество предлагаемых объектов. Например, за €46 тыс. можно приобрести квартиру в новом доме недалеко от моря в Черногории. "За €50 тыс. можно купить вполне достойный объект в ряде стран — в Болгарии, Турции, недалеко от моря. За немногим большую сумму — от €65 тыс.— можно рассчитывать на квартиру с одной спальней в Калабрии (регион Южной Италии)",— говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании "Миэль-DPM".

If you raise the price level up to €65.000 (2.5 million roubles, it is not enough to buy even the most unpresentable apartment in Moscow), the geography of search will be significantly expanded and the quality of the offered items will increase. For example, you can buy an apartment in a new building near the sea in Montenegro only for €46.000. “For €50.000 you can buy a very worthy item in a number of countries — Bulgaria, Turkey, near the sea. With a bit bigger sum — beginning from €65.000 — you can expect to get a one-bedroom apartment in Calabria (a region in Southern Italy),” says Natalia Zavalishina, general director of “MIEL-DPM”.

Как ни странно, в разряд самых дешевых точек планеты попал Берлин. "За €50 тыс. можно купить двухкомнатную квартиру площадью 62 кв. м со встроенной кухней и балконом в сад в районе Лихтенберг (Восточный Берлин). Квартира и дом в хорошем состоянии, недавно отремонтированы. За эти же деньги можно купить однокомнатную квартиру в Шенеберге (Западный Берлин) со встроенной кухней, но в два раза меньшую по площади",— говорит Анна Леоненко, руководитель агентства BerlinRealty.

For a wonder, Berlin turned out to be in the category of the cheapest places on the planet. “For €50.000 you can buy a two-room apartment of 62 square meters with a built-in kitchen and a balcony overlooking the garden, in the Lichtenberg district (East Berlin). The apartment and the building are in a good condition, they have been recently renovated. With the same amount of money you can buy a one-bedroom apartment in Schöneberg (West Berlin) with a built-in kitchen, but two times smaller,” says Anna Leonenko, head of the agency BerlinRealty.

По ее словам, пару лет назад факт необычайно низких по европейским меркам цен на недвижимость в Берлине открыли для себя американцы, которые скупили и продолжают массово скупать недвижимость и вкладывать средства в недорогие отели в районах Восточного Берлина. "Многие эксперты полагают, что цены на недвижимость там спровоцированы американским нашествием (во время кризиса особенно), потому несколько завышены и в будущем могут упасть. Цены же на недвижимость в Западном Берлине достаточно стабильны",— замечает Анна Леоненко.

She says that a couple of years ago the Americans found out that real estate prices in Berlin are much lower than in other European countries and they have bought up and now continue to buy real estate in great numbers and invest their money in cheap hotels in the districts of East Berlin. “Many experts suppose that real estate prices are caused by an American invasion (especially during the crisis), that is why they are a bit higher than they should be and can become lower in the future. While real estate prices in West Berlin are stable enough,” says Anna Leonenko.

Инвестиционный интерес

Investment interest

Рассмотренные нами варианты малобюджетных покупок зарубежной недвижимости хороши прежде всего для тех, кто собирается там жить, постоянно или время от времени. Конечно, они могут представлять интерес и для частного инвестора: недвижимость можно сдавать в аренду или перепродать после подорожания. Но и то и другое вряд ли можно считать эффективным финансовым инструментом.

The considered variants of low-budget real estate in other countries, first of all, are good for people who are going to live there, permanently or temporarily. Surely, these variants can be interesting also for a private investor: real estate can be leased or resold at a higher price. But both these ways are barely can be considered as effective financial instruments.

"Если говорить о потенциале сдачи в аренду, то ставки примерно одинаковые — 6,5-7,2% годовых. Если апартамент активно сдается в сезон, а зимой пустует, то доход будет равен круглогодичной сдаче одному арендатору, но с большим износом,— говорит Юлия Кайнова.— Максимизировать свои доходы от аренды можно, купив, например, небольшой доходный дом в Берлине. Здесь арендные ставки составляют 8-10% годовых, и тенденции по городу весьма оптимистичны".

“Talking about investment potential, it is necessary to say that rental rates are approximately equal — 6.5–7.2% per year. If an apartment is rented well during the season, but there are no tenants in winter, in that case income will be equal to a year-round rent for one tenant, but with bigger expenses”, says Yuliya Kaynova. “You can maximize your leasing income by buying, for example, a small commercial apartment building in Berlin. The rental rates here are 8–10% per year, and trends around the city are quite optimistic.”

Сдавать в аренду недвижимость, находясь в другой стране, довольно проблематично и гораздо менее доходно. "Если я решу сдавать в аренду свою студию, я должен или обратиться к управляющей компании (и отдавать ей 35% доходов), или же заниматься этим самостоятельно, при этом предлагая цену ниже, чем управляющая компания. Смысла в этом никакого нет",— говорит Александр Ксендзенко.

It is rather troublesome and far less profitable for the landlord to lease an apartment when he lives in other country. “If I decide to lease my studio apartment, I should either apply to the managing company (and give it 35% of the income), or do it by myself, offering a lower price than managing company does. It makes no sense, I think,” Alexander Ksendzenko says.

Вообще дешевая недвижимость не лучший вариант для частного инвестирования. "Наиболее стабильны дорогие объекты недвижимости, самые дешевые обычно первыми бывают затронуты какими-либо изменениями в экономике, — констатирует Екатерина Тейн. — Что касается получения прибыли от сдачи в аренду, это более сложный вопрос. В масштабах одной квартиры получить прибыль практически невозможно, в лучшем случае можно возместить расходы на содержание недвижимости. Получение дохода от сдачи в аренду в дешевом сегменте гораздо более реально, если покупать несколько объектов в одном комплексе. Но такую покупку уже нельзя назвать малобюджетной".

Cheap real estate is not the best option for the private investment. “The most expensive real estate items are the most stable, the cheapest ones are usually the first to be affected by any changes in the economy,” says Ekaterina Thain. “As for making a profit from the lease, it is a more difficult question. Leasing only one apartment, it is almost impossible to make a profit. At the best case you can recover the costs of maintaining the real estate item. To get income from the leasing of a cheap apartment is much more real if you buy several items in the same sector. But such a purchase cannot be called low-cost”.

¹ Khrushchovka is a type of low-cost, concrete-paneled or brick three- to five-storied apartment building which was developed in the USSR during the early 1960s.

(По материалам http://www.kommersant.ru/doc/1412977)